Der durchschnittliche Grundstückspreis in Dortmund liegt derzeit bei ca. 406 €/m² bei einem Bodenrichtwert von 385 €/m².

Die Grundstückspreise sind im Vergleich zum Vorjahr um 3,8% gestiegen.

Über die letzten drei Jahre sind die Preise insgesamt um 0,3% gestiegen.

Der Markt befindet sich derzeit in einer Seitwärtsbewegung. Diese Entwicklung orientiert sich am allgemeinen Trend der Bodenrichtwerte in der Region.

Seit dem Jahr 2000 zeigen die Grundstückspreise in Dortmund eine deutliche Aufwärtsbewegung von ca. 176 €/m² auf aktuell ca. 406 €/m², was einer Wertsteigerung von mehr als 130 % entspricht. Besonders dynamisch verlief die Entwicklung zwischen 2015 und 2021, als die Preise von ca. 334 €/m² auf ca. 495 €/m² kletterten und damit innerhalb von sechs Jahren um knapp 50 % zulegten.

Nach dem Höchststand im Jahr 2021 setzte eine deutliche Korrektur ein, die die durchschnittlichen Grundstückspreise bis 2024 auf ca. 392 €/m² zurückführte. Diese Entwicklung bedeutete einen Rückgang von rund 21 % gegenüber dem Spitzenwert. Im aktuellen Jahr 2025 zeigt sich mit ca. 406 €/m² eine leichte Erholung um 3,6 %.

Trotz der jüngsten Korrektur liegen die aktuellen Preise weiterhin mehr als doppelt so hoch wie zur Jahrtausendwende und deutlich über dem langjährigen Durchschnitt. Die Werte haben sich nach der Marktbereinigung auf einem Niveau eingependelt, das in etwa dem Stand von 2017 entspricht.

Die teuersten Grundstückspreise in Dortmund verzeichnet die Innenstadt Ost mit durchschnittlich ca. 686 €/m², gefolgt von der Innenstadt West mit ca. 593 €/m². Am günstigsten sind Grundstücke in Mengede mit ca. 289 €/m², knapp vor Huckarde mit ca. 310 €/m² und Eving mit ca. 320 €/m².

Die Preisspanne zwischen teuerstem und günstigstem Stadtteil beträgt ca. 397 €/m², was einer Differenz von 137,4 % entspricht. Auffällig ist das deutliche Preisgefälle von den Innenstadtlagen zu den Außenbezirken, wobei die zentralen Stadtteile durchweg Werte über 400 €/m² aufweisen, während die peripheren Stadtteile unter 330 €/m² liegen.

In Dortmund dominieren klar die mittleren Grundstücksgrößen zwischen 500–1.000 m² mit einem Anteil von 45,0 % am Gesamtangebot. Die Kategorien 250–500 m² und 1.000–2.000 m² folgen mit 23,2 % bzw. 22,9 % und bilden gemeinsam mit der führenden Größenklasse das Kernsegment des Marktes. Sehr kleine Grundstücke unter 250 m² sowie große Flächen über 2.000 m² spielen mit zusammen nur 8,9 % eine untergeordnete Rolle.

Die Preisspanne reicht von ca. 305 €/m² in der größten Kategorie ab 5.000 m² bis zu ca. 630 €/m² bei den kleinsten Grundstücken unter 250 m². In den mittleren Größenkategorien bewegen sich die Preise durchschnittlich zwischen ca. 386 €/m² und ca. 480 €/m², wobei mit zunehmender Grundstücksgröße bis 5.000 m² tendenziell höhere Quadratmeterpreise zu beobachten sind. Die sehr großen Grundstücke ab 5.000 m² bilden mit dem niedrigsten Preisniveau eine Ausnahme von diesem Muster.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Grundstücke in Dortmund beträgt ca. 11 Wochen. Dieser Wert deutet auf einen moderat aktiven Markt hin, bei dem Grundstücke in überschaubarer Zeit veräußert werden können, ohne dass ein akuter Nachfrageüberhang besteht.

Bei der Betrachtung nach Grundstücksgröße zeigen sich nur geringe Unterschiede in der Vermarktungsdauer. Während mittelgroße Grundstücke von 500–1.000 m² mit ca. 13 Wochen etwas länger auf dem Markt verbleiben, werden größere Grundstücke ab 2.000 m² sowie sehr kleine Parzellen bis 250 m² mit ca. 9–10 Wochen überdurchschnittlich schnell verkauft. Die Spanne zwischen den einzelnen Größenkategorien beträgt lediglich vier Wochen, was auf eine relativ ausgeglichene Nachfrage über alle Segmente hinweg hindeutet.

Der Erschließungsgrad wirkt sich messbar auf den Grundstückspreis aus: Voll erschlossene Grundstücke erzielen in Dortmund gegenüber teilerschlossenen Flächen einen Aufschlag von ca. 10 %, während nicht erschlossene Grundstücke sogar ca. 17 % günstiger gehandelt werden. Eine vorliegende Baugenehmigung erhöht den Kaufpreis zusätzlich um ca. 7 %, da Käufer Zeit und Planungsrisiken einsparen.

Neben diesen bautechnischen Faktoren spielen Lage und Mikrolage eine entscheidende Rolle für die Wertbildung – Grundstücke in attraktiven Wohnvierteln oder mit guter Infrastrukturanbindung erzielen deutliche Premiumpreise. Auch Grundstückszuschnitt und Baurecht beeinflussen den erzielbaren Preis erheblich: Regelmäßige Formen und großzügige Bebauungsmöglichkeiten steigern die Attraktivität für potenzielle Käufer. Bei der Kaufentscheidung sollten diese Faktoren gemeinsam mit den individuellen Bauabsichten abgewogen werden.

Der tatsächliche Grundstückspreis liegt in Dortmund im Durchschnitt ca. 21 €/m² über dem Bodenrichtwert von 385 €/m². Das entspricht einem Aufschlag von 5,4 %, sodass Käufer mit einem durchschnittlichen Preis von ca. 406 €/m² rechnen müssen.

Der Bodenrichtwert dient als statistischer Durchschnittswert für eine Zone und bildet lediglich die Grundlage für die Wertermittlung. Der tatsächliche Grundstückspreis berücksichtigt dagegen individuelle Faktoren wie die konkrete Lage innerhalb der Zone, Grundstücksgröße, Erschließungsgrad, Zuschnitt und mögliche Bebauung. Diese grundstücksspezifischen Eigenschaften führen zu Abweichungen vom pauschalen Bodenrichtwert.

Dortmund liegt mit einem Bodenrichtwert von ca. 385 €/m² deutlich über dem regionalen Durchschnitt von ca. 174 €/m². Alle Nachbarstädte weisen erheblich niedrigere Werte auf: Lünen erreicht mit ca. 221 €/m² noch den höchsten Wert, während Kamen mit ca. 119 €/m² und Bergkamen mit ca. 129 €/m² die günstigsten Grundstückspreise im unmittelbaren Umland aufweisen.

Das Preisgefälle zeigt ein klares Muster: Die Großstadt Dortmund als wirtschaftliches Zentrum des östlichen Ruhrgebiets verzeichnet einen Preisaufschlag von über 120 % gegenüber dem Umland. Die Nachbarstädte in einem Radius von 10 bis 17 km bewegen sich relativ einheitlich zwischen ca. 119 €/m² und ca. 225 €/m², wobei Herdecke und Wetter (Ruhr)) als südlich gelegene Kommunen mit Nähe zu Hagen leicht höhere Werte aufweisen.