Der durchschnittliche Grundstückspreis in Dormagen liegt derzeit bei ca. 177 €/m² bei einem Bodenrichtwert von 167 €/m².

Die Grundstückspreise sind im Vergleich zum Vorjahr unverändert geblieben.

Über die letzten drei Jahre sind die Preise insgesamt um 3,5% gefallen.

Der Markt befindet sich derzeit in einer Seitwärtsbewegung. Diese Entwicklung orientiert sich am allgemeinen Trend der Bodenrichtwerte in der Region.

Seit dem Jahr 2000 verzeichneten die Grundstückspreise in Dormagen eine deutliche Aufwärtsentwicklung von ca. 79 €/m² auf aktuell ca. 177 €/m², was mehr als einer Verdopplung entspricht. Besonders dynamisch verlief die Preisentwicklung in den Jahren 2016 bis 2021, als die Preise von ca. 164 €/m² auf einen Höchststand von ca. 223 €/m² kletterten.

Die jüngste Entwicklung zeigt jedoch eine markante Trendwende: Nach dem Erreichen des Spitzenniveaus im Jahr 2021 gingen die Preise binnen drei Jahren um ca. 21 % auf das aktuelle Niveau zurück. Diese Korrektur führte dazu, dass die Grundstückspreise in Dormagen mittlerweile wieder das Preisniveau von 2017 erreicht haben.

Im historischen Vergleich liegen die aktuellen Preise trotz der jüngsten Rückgänge noch deutlich über dem langfristigen Durchschnitt der vergangenen 25 Jahre. Die Grundstückspreise haben sich seit 2024 bei ca. 177 €/m² stabilisiert und zeigen vorerst keine weitere Abwärtsbewegung.

Die Grundstückspreise in Dormagen zeigen deutliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen. Am teuersten ist Mitte mit ca. 285 €/m², gefolgt von Horrem mit ca. 249 €/m² und Nievenheim mit ca. 211 €/m². Die günstigsten Lagen finden sich in Knechtsteden mit ca. 132 €/m², Broich mit ca. 135 €/m² und St Peter mit ca. 136 €/m².

Die Preisspanne zwischen teuerstem und günstigstem Stadtteil beträgt ca. 153 €/m², was einer Differenz von etwa 53,5 % entspricht. Auffällig ist das deutliche Preisgefälle vom Stadtzentrum zu den peripheren Ortsteilen, wobei die zentrumsnahen Lagen durchschnittlich über 200 €/m² liegen. Die südlichen und östlichen Stadtteile bewegen sich überwiegend im unteren bis mittleren Preissegment unter 150 €/m².

Die Grundstücksverteilung in Dormagen wird von mittleren Größenkategorien dominiert. Mit 40,0 % aller Grundstücke bildet die Kategorie 500–1.000 m² das größte Segment, gefolgt von Grundstücken zwischen 1.000–2.000 m² mit 26,7 % und der Kategorie 250–500 m² mit 20,0 %. Sehr kleine Parzellen unter 250 m² sowie Großgrundstücke über 5.000 m² sind im Bestand nicht vertreten.

Die Quadratmeterpreise zeigen durchschnittlich eine Preisspanne von ca. 170 bis 204 €/m² in den verfügbaren Kategorien. Am günstigsten ist die Kategorie 250–500 m² mit ca. 170 €/m², während Grundstücke zwischen 2.000–5.000 m² mit ca. 204 €/m² die höchsten Preise aufweisen. Die Preisdifferenz zwischen der günstigsten und teuersten verfügbaren Kategorie beträgt somit ca. 34 €/m².

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Grundstücke in Dormagen beträgt ca. 10 Wochen. Dieser Wert deutet auf einen moderat aktiven Markt hin, bei dem Grundstücke in einem überschaubaren Zeitraum verkauft werden können.

Bei der Betrachtung nach Grundstücksgröße zeigen sich deutliche Unterschiede in der Vermarktungsgeschwindigkeit. Am schnellsten verkaufen sich Grundstücke zwischen 500–1.000 m² mit ca. 9 Wochen, während kleinere Parzellen bis 250 m² mit ca. 11 Wochen etwas länger auf dem Markt verbleiben. Besonders große Grundstücke ab 2.000 m² weisen mit 12 bis 13 Wochen die längsten Vermarktungszeiten auf, wobei Flächen über 5.000 m² mit ca. 13 Wochen am schwierigsten zu platzieren sind.

Der Erschließungsgrad eines Grundstücks wirkt sich erheblich auf den Kaufpreis aus. Voll erschlossene Grundstücke erzielen in Dormagen Preisaufschläge von ca. 14% gegenüber teilerschlossenen und ca. 20% gegenüber unerschlossenen Flächen. Eine vorliegende Baugenehmigung steigert den Grundstückswert zusätzlich um ca. 8%, da sie dem Käufer Planungssicherheit bietet und die Zeit bis zum Baubeginn verkürzt.

Neben Erschließung und Genehmigung beeinflussen weitere Faktoren den Quadratmeterpreis maßgeblich. Die Mikrolage innerhalb Dormagens, der Grundstückszuschnitt sowie die konkreten baurechtlichen Vorgaben wie Geschossflächenzahl und Bauweise sollten Käufer sorgfältig prüfen. Auch Bodenbeschaffenheit, Hangneigung und die Nähe zu Infrastruktureinrichtungen können den tatsächlichen Verkaufspreis vom Bodenrichtwert abweichen lassen.

Der tatsächliche Grundstückspreis liegt in Dormagen bei ca. 177 €/m² und damit etwa 5,6 % über dem Bodenrichtwert von 167 €/m². Diese Differenz von rund 10 €/m² bedeutet bei einem durchschnittlichen Baugrundstück von 500 m² einen Mehrpreis von etwa 5.000 €.

Der Bodenrichtwert dient als statistischer Durchschnittswert für eine Zone mit vergleichbaren Grundstücken, während der Grundstückspreis die individuellen Eigenschaften der konkreten Immobilie berücksichtigt. Faktoren wie Erschließungsgrad, genaue Lage innerhalb der Zone, Grundstückszuschnitt und die aktuelle Marktsituation fließen in den tatsächlichen Verkaufspreis ein. Der Bodenrichtwert bildet somit die Orientierungsgrundlage, nicht jedoch den finalen Kaufpreis.

Dormagen liegt mit ca. 167 €/m² deutlich unter dem regionalen Durchschnitt von ca. 425 €/m². Während die benachbarten Städte Neuss mit ca. 443 €/m², Langenfeld) mit ca. 438 €/m² und Hilden mit ca. 444 €/m² erheblich teurer sind, befinden sich mit Rommerskirchen bei ca. 118 €/m² und Grevenbroich bei ca. 128 €/m² auch günstigere Standorte in der Umgebung.

In der Region zeigt sich ein ausgeprägtes Preisgefälle in Richtung der Landeshauptstadt Düsseldorf, wo Grundstücke mit ca. 1.219 €/m² mehr als sieben Mal so teuer sind wie in Dormagen. Die rheinnahen Städte wie Monheim am Rhein, Leverkusen und Erkrath bewegen sich im mittleren bis gehobenen Preissegment, während die eher ländlich geprägten Kommunen deutlich niedrigere Werte aufweisen.