Der durchschnittliche Grundstückspreis in Pulheim liegt derzeit bei ca. 336 €/m² bei einem Bodenrichtwert von 316 €/m².

Die Grundstückspreise sind im Vergleich zum Vorjahr um 3,2% gestiegen.

Über die letzten drei Jahre sind die Preise insgesamt um 0,3% gefallen.

Der Markt befindet sich derzeit in einer Seitwärtsbewegung. Diese Entwicklung orientiert sich am allgemeinen Trend der Bodenrichtwerte in der Region.

Seit dem Jahr 2000 zeigt sich in Pulheim eine deutliche Aufwärtsbewegung der Grundstückspreise. Von einem Ausgangsniveau von ca. 145 €/m² im Jahr 2000 stiegen die durchschnittlichen Preise über zwei Jahrzehnte hinweg auf einen Höchststand von ca. 409 €/m² im Jahr 2021. Dies entspricht einer Gesamtsteigerung von rund 182 % über den gesamten Betrachtungszeitraum.

Die jüngere Entwicklung ist hingegen von einer deutlichen Korrektur geprägt. Nach dem Erreichen des Spitzenwertes im Jahr 2021 sanken die Preise bis 2024 kontinuierlich auf ca. 325 €/m² ab, was einem Rückgang von etwa 20,5 % innerhalb von drei Jahren entspricht. Im Jahr 2025 stabilisierten sich die Werte wieder leicht bei ca. 336 €/m² und zeigen damit erste Anzeichen einer möglichen Bodenbildung.

Im historischen Vergleich liegen die aktuellen Grundstückspreise trotz der jüngsten Korrektur noch deutlich über dem langfristigen Durchschnitt. Das derzeitige Preisniveau entspricht in etwa den Werten aus dem Jahr 2017 und liegt mehr als doppelt so hoch wie zu Beginn des Jahrtausends.

Die Angebotsstruktur in Pulheim wird von mittleren Grundstücksgrößen dominiert. Die Kategorie 500–1.000 m² macht mit 6 Grundstücken den größten Anteil von 46,2 % aus, gefolgt von der Größenklasse 1.000–2.000 m² mit 23,1 %. Sehr kleine Grundstücke unter 250 m² sowie sehr große Flächen über 5.000 m² sind im aktuellen Angebot nicht vertreten.

Die Preisspanne zwischen den Kategorien zeigt deutliche Unterschiede. Am günstigsten sind durchschnittlich Grundstücke der Größe 250–500 m² mit ca. 322 €/m², während die Kategorie 2.000–5.000 m² mit ca. 386 €/m² die höchsten Quadratmeterpreise aufweist. Die dominierenden mittelgroßen Grundstücke zwischen 500 und 1.000 m² liegen bei ca. 339 €/m² im mittleren Preissegment.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Grundstücke in Pulheim beträgt ca. 9 Wochen. Dies deutet auf einen aktiven bis moderaten Markt hin, bei dem Verkäufe zügig abgewickelt werden und eine solide Nachfrage besteht.

Die Vermarktungsdauer variiert nach Grundstücksgröße erkennbar: Besonders zügig verkaufen sich Grundstücke der Kategorie 500–1.000 m² mit ca. 8 Wochen, während kleinere Parzellen bis 250 m² mit ca. 10 Wochen etwas länger am Markt verbleiben. Deutlich längere Vermarktungszeiten zeigen sich bei großen Grundstücken ab 2.000 m², die ca. 11 bis 12 Wochen benötigen, was die eingeschränktere Käuferschaft für diese Größenkategorien widerspiegelt.

Der Erschließungsgrad wirkt sich erheblich auf den Grundstückspreis aus. Ein voll erschlossenes Grundstück kostet in Pulheim ca. 10% mehr als ein nur teilerschlossenes und ca. 19% mehr als ein unerschlossenes Grundstück. Eine vorliegende Baugenehmigung erhöht den Wert zusätzlich um ca. 9%, da sie Planungssicherheit bietet und den Baustart beschleunigt.

Neben dem Erschließungszustand bestimmen weitere Faktoren den erzielbaren Kaufpreis. Die konkrete Lage innerhalb Pulheims, der Grundstückszuschnitt sowie die Baurechtsbestimmungen können den Preis deutlich beeinflussen. Käufer sollten daher nicht nur auf den reinen Quadratmeterpreis achten, sondern auch Faktoren wie Lärmbelastung, Ausrichtung des Grundstücks und die im Bebauungsplan festgelegte Bebaubarkeit prüfen.

Der Grundstückspreis liegt in Pulheim mit ca. 336 €/m² etwa 6% über dem Bodenrichtwert von 316 €/m². Diese Differenz von ca. 20 €/m² bedeutet, dass Käufer für ein 500 m² großes Grundstück rund 10.000 € mehr zahlen als der reine Bodenrichtwert erwarten lässt.

Der Bodenrichtwert stellt einen statistischen Durchschnittswert dar, während der tatsächliche Grundstückspreis zusätzliche wertbildende Faktoren berücksichtigt. Dazu zählen die konkrete Lage innerhalb des Gebiets, der Erschließungsgrad, die Grundstücksgröße und -form sowie eventuelle Besonderheiten wie Hanglage oder Eckgrundstücke. Der Grundstückspreis bildet somit die realen Marktbedingungen präziser ab als der behördlich ermittelte Richtwert.

Pulheim liegt mit ca. 316 €/m² etwa 7% über dem regionalen Durchschnitt von ca. 296 €/m² der umliegenden Städte. Deutlich günstiger zeigen sich Bergheim mit ca. 158 €/m², Rommerskirchen und Bedburg mit jeweils ca. 118 €/m². Höhere Preise verzeichnen Hürth mit ca. 325 €/m², Monheim am Rhein mit ca. 394 €/m² und insbesondere Köln mit ca. 1.113 €/m².

In der Region zeigt sich ein deutliches Preisgefälle zur Großstadt Köln hin, während die weiter entfernten, ländlicher geprägten Kommunen wie Grevenbroich mit ca. 128 €/m² oder Kerpen mit ca. 161 €/m² niedrigere Werte aufweisen. Die Städte im direkten Kölner Umland wie Pulheim, Frechen und Hürth bewegen sich auf einem mittleren bis gehobenen Preisniveau zwischen ca. 268 €/m² und 325 €/m².